Краснодар Сегодня
Поиск
Как купить квартиру в Краснодаре и не попасть впросак
Новостройка vs старый фонд: стоит ли овчинка выделки?
12 марта 2018 14:58
Окей, Гугл, хочу купить новую квартиру в столице Кубани, с чего начать? Чаще всего, приступая к поиску жилья, человек сталкивается с большим разнообразием предложений на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости. Глаза разбегаются, как же тут выбрать и чему отдать предпочтение?

Редакция «Краснодар Сегодня» попыталась разобраться в вопросе, узнала мнения экспертов недвижимости и привела аргументы «за» и «против» к каждому варианту.


Первичное жильё: купить выгодно, ждать – вечность

Как правило, квартиры в строящихся домах начинают продавать на этапе «котлована» (вплоть до полного ввода дома в эксплуатацию). Покупатель, приобретая такое жильё, фактически становится её первым собственником. Отсюда и название – первичная недвижимость.

Главная особенность квартиры в новостройке заключается в её заманчиво низкой стоимости и возможности покупки с использованием всевозможных ипотек и рассрочек, которые банк обычно с охотой выдаёт будущим жильцам под выгодный процент. Стоимость жилья, правда, будет зависеть от стадии строительства объекта – кто успел, тот и съел. Продажа ранее не оформленных на других собственников квартир в свежеотстроенном доме регулируется федеральным законом №214-ФЗ. Закон распространяется только на тех дольщиков, которые заключили ДДУ (договор долевого участия).

Интересный факт – в данный момент в Краснодаре насчитывается около 320 новых жилых комплексов.

Казалось бы, для покупателя, как ни погляди – одни профиты! Однако не всё так просто, как кажется на первый взгляд.


Первая сложность заключается в определённых рисках, на которые может нарваться будущий жилец. Долгострои, недобросовестные и застройщики-банкроты – настоящий бич Краснодара: согласно статистике, не менее 27% новостроек города можно отнести к проблемным. Также не факт, что ваш дом будет отстроен на совесть: некоторые компании стремятся сэкономить на зарплатах рабочих, материалах, а объект сдают слишком быстро – через 6-9 месяцев после заливки фундамента.
Далее. Длительное строительство дома – сроки могут каждый раз сдвигаться, поэтому стоит очень внимательно отнестись к выбору добросовестного застройщика.

Третий недостаток квартиры (и, в то же время, один из плюсов – квартиру можно с нуля сделать под свой вкус и цвет) заключается в невозможности сразу въехать в новое жилище, ведь впереди вас и ваших соседей ждёт несколько месяцев или даже лет основательного ремонта. А стоимость его может доходить и до 30, и до 40% от стоимости квартиры, и то – стоит ли вкладывать бешеные деньги в обустройство нового жилья, когда дом ещё не дал усадку?

Мария Н., владелица квартиры в новостройке, г. Краснодар:
«Муж служит в вооружённых силах, подтолкнула к покупке возможность взять жильё под военную ипотеку, без личных вложений. Рассматривали квартиры в старом фонде, но, посмотрев новостройки, отпали все варианты с ними. И еще хотелось, чтобы к полной выплате ипотеки квартира не сильно упала в цене».


Лариса Глинчак, директор сервиса по подбору недвижимости «I DO», Краснодар:
«Начиная поиск квартиры, покупатель, как правило, задаётся вполне логичным вопросом - где покупать? В старом фонде или в новостройке? Рынок в Краснодаре предлагает огромное количество предложений как по первому варианту, так и по второму. Главное – определиться в самом начале, что вы хотите получить от приобретаемого жилья, и в чём принципиальные отличия квартиры в новостройке от старого фонда. При этом цена квартиры не всегда является решающим фактором. На вторичном рынке наверняка можно найти горячие предложения с ценой ниже рыночной, однако именно застройщик предлагает гибкие, прозрачные варианты оплаты стоимости квартиры. У квартиры в новостройке - чистая история. Покупая квартиру в новом доме, клиент становится ее первым владельцем.

Немаловажным является вопрос последующей эксплуатации приобретаемого жилья. Старый фонд, согласитесь, редко может похвастаться новыми инженерными коммуникациями и благоустройством территории. Новостройки, если мы говорим, например, о кирпично-монолитных домах, предлагают новые инженерные сети, как правило, с гарантией эксплуатации».


Квартира в старом фонде – старый друг лучше новых двух?

«Вторичка» (в массовом сознании) – квартиры в старом жилом фонде. То есть, недвижимость, которая была ранее куплена/приватизирована кем-то. Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект. В данном конкретном случае мы рассмотрим именно старые квартиры в противовес только что отстроенному жилью.

Несмотря на относительно высокую цену за квадратный метр, ценность такой квартиры заключается как раз в том, что вы можете въехать в неё сразу после покупки, и даже если ремонт пришёлся вам не по вкусу, делать сразу его необязательно, – квартира в большинстве случаев всё равно окажется пригодной для жилья.
Вы не ограничены в территории поиска: если современные ЖК возводятся преимущественно в новых микрорайонах города, удалённых от центра, то вторичку можно найти в буквальном смысле где угодно – ассортимент старого жилья богат в любой части Краснодара. Такой дом не будет давать усадку, будьте уверены – он уже отстоялся пару-тройку десятков лет (всё зависит от возраста здания, конечно).


Из неприятных минусов – старое жильё может оказаться с «нехорошей историей». Помимо чисто психологического момента, возникает вполне логичный юридический вопрос: владельцев у такой недвижимости может быть от одного до плюс бесконечности, и где гарантия, что в один прекрасный момент к вам в квартиру не явится третье лицо с претензией на ваши квадратные метры?

Ещё один аргумент в пользу новостроя – возможная ветхость дома в старом фонде и изношенность коммуникаций. Среди горожан до сих пор бытует мнение, что старый дом надёжный, прочный и долговечный и, мол, строили раньше «на века». Но, как говорится, недвижимость – не коньяк и с годами не крепчает, поэтому будет требовать капитального ремонта если не сразу после покупки, то в недалёком будущем уж точно. Не говоря уже об электропроводке, которая не рассчитана на современные мощности бытовых приборов (номер электрика, на всякий случай, лучше узнать сразу). Да и простой ремонт в старой квартире непременно влетит вам в копеечку, если вы захотите выровнять стены, потолок или избавиться от древнего, как мир, паркета. 
Татьяна З., г. Краснодар, купила квартиру в старом фонде:
«Когда искали квартиру, предпочтений не отдавали ни новостройкам, ни старому фонду. Главное условие было – центр. А поскольку в центре больше квартир старого фонда, а на новостройки цены часто завышены, выбор пал на старый фонд. Из плюсов можно отметить то, что нет необходимости выяснять, легальное ли строительство, насколько всё верно с документальной стороны. Также в бытовом плане всё хорошо: с водопроводом, слышимостью и другими моментами, с которыми часто сталкиваются в новостройках.

Но, конечно, есть и минусы. Обязательная оплата капитального ремонта, это с учётом того, что сам капитальный ремонт запланирован на 50-60-е года и благо, что этого века, а не следующего. То есть, нет гарантии, что он вообще понадобится. Жители новостроек же вообще не озадачены этим вопросом. Также есть небольшие проблемы и с фасадом, крышей дома. Он всё-таки уже не молодой. Но эти проблемы не особо глобальные, и ещё лет 10 спокойно можно жить. Кроме этого, есть малый риск сноса».


Плюсы и минусы новостройки


Аргументы в пользу нового дома:
  • очень привлекательная цена на этапе застройки;
  • возможность въехать в квартиру, в которой до вас никто не жил;
  • право выбора: планировки, этажа, подъезда, номера квартиры;
  • коммуникации – всё новое! Начиная современными лифтами, заканчивая канализационными трубами и счётчиками в каждой квартире;
  • стеклопакеты – в каждую квартиру;
  • юридическая прозрачность сделки – вы становитесь первым и единственным владельцем;
  • гибкая система оплаты нового жилья;
  • наличие новеньких детских и спортивных площадок, благоустроенная придомовая территория;
  • наличие подземного и наземного паркинга;
  • чаще всего – хорошая инфраструктура (вместе с новым районом отстраиваются школы, детские сады, магазины и т.д.)
  • адекватные соседи одного с вами возраста и статуса в подавляющем большинстве случаев.

Контраргументы:

  • Возможные риски – долгострой, заморозка стройки нового дома, банкротство компании-застройщика;
  • Некоторые новостройки сдаются очень быстро – в течение года с момента заливки фундамента;
  • Вытекает из предыдущего – дом дает полную усадку от 3 до 7 лет, что приводит к трещинам на стенах и потолке;
  • Соседи будут делать ремонт и сверлить по утрам каждое воскресенье на протяжении двух-трёх лет (готовьте беруши);
  • Чтобы въехать наконец в свою квартиру, нужно будет также сделать ремонт (при этом вы и есть тот самый сосед, который сверлит по утрам каждое воскресенье);
  • Прописаться в квартире тоже сразу не получится – только после получения соответствующих документов.



Плюсы и минусы вторички в старом фонде


Аргументы в пользу квартиры в старом доме:

  • Новоселье в такой квартире не затянется – вы сможете въехать в неё и прописаться сразу после покупки;
  • Наличие какого-никакого ремонта;
  • Большой выбор квартир старого фонда;
  • Дом не будет давать усадку;
  • Можно выбрать квартиру в любом районе в соответствии с пожеланиями;
  • Дом будет располагаться в обжитом районе с уже развитой инфраструктурой;
  • Можно заранее познакомиться с соседями.
Контраргументы:

  • Относительно высокая цена для старой квартиры;
  • Неликвидность жилья;
  • Возможная «нехорошая» история квартиры;
  • Прошлый владелец может очень долго «выезжать» из купленной квартиры;
  • Не всякая вторичка попадает под ипотеку, в случае, если у вас нет необходимой суммы на руках;
  • Вопрос юридической чистоты: наличие нескольких собственников и третьих лиц с претензией на наследство;
  • Ветхость домов, старые коммуникации;
  • Риски, связанные с мошенническими схемами.
Резюмируя, отметим, что у каждого типа жилплощади есть свои достоинства и недостатки. Многое зависит от самого покупателя. Одни боятся попасть в ряды обманутых дольщиков, другие – под снос дома, пришедшего в непригодность, третьи просто хотят побыстрее заехать в заветную квартиру и жить в своё удовольствие. Ответ на вопрос «Где брать квартиру – в новостройке или старом фонде?» у каждого будет свой. Дилемму смогут разрешить жизненные обстоятельства, материальное положение, скрупулёзный подход к делу и, самое главное – ваше желание что-то изменить в жизни. 



Подписывайтесь и присоединяйтесь к обсуждениям:
441
Названы лучшие вузы России
7 июня 2018 12:23
Эксперты выявили ряд проблем у попавших в рейтинг профильных университетов

В Краснодаре разрешили ввести в эксплуатацию долгострой на улице Гаражной
7 июня 2018 12:17
ЖК «Петр I» должны были построить еще 2 года назад, однако застройщики не смогли вовремя выполнить обязательства.

Пострадавший от взрыва газа дом на ул. Славянской в Краснодаре восстановят к 1 октября
7 июня 2018 12:00
Ремонт будет выполнен за счёт внебюджетных источников при помощи строительных компаний города.

7 июня в Краснодар прибывает Сборная Испании по футболу
7 июня 2018 11:56
Самолет со спортсменами должен приземлиться в аэропорту Краснодар в 20:00

На мосту на Офицерской временно ограничено движение
5 июня 2018 14:03
Свободными для доступа автомобилистов остались только две полосы: по одной с каждой стороны

Открытые бассейны в районе парка им. 30-летия Победы готовы к лету
5 июня 2018 10:33
Искусственные водоёмы будут бесплатно работать всё лето с 10 до 19 часов

Краснодар планируют превратить в «зелёный» город
1 июня 2018 12:09
Мэр города поручил своему заместителю Евгению Зименко разработать карту для высадки новых растений

Сергей Галицкий предпринимает новые меры для защиты парка
31 мая 2018 12:27
На территории рекреационной зоны «Краснодар» появилось более 250 видеокамер

Рекомендуем
  • Спасите Карасун!
     
    Спасите Карасун!
  • Он всё-таки лопнет!
     
    Он всё-таки лопнет!
  • Не пейте пиво в Краснодаре!
     
    Не пейте пиво в Краснодаре!
  • Хуже некуда
     
    Хуже некуда
Следуйте за нами
 
© 2017 «Городские Журналы» (ООО). Все права защищены.
Согласно ФЗ № 436 от 29.12.2010 "О защите детей от вредоносной информации" сайт KUBTODAY.RU относится к категории информационной продукции, которую могут использовать дети, достигшие возраста 18 лет.
Продолжая использовать наш сайт, вы даете согласие на обработку файлов cookie, пользовательских данных (сведения о местоположении; тип и версия ОС; тип и версия Браузера; тип устройства и разрешение его экрана; источник откуда пришел на сайт пользователь; с какого сайта или по какой рекламе; язык ОС и Браузера; какие страницы открывает и на какие кнопки нажимает пользователь; ip-адрес) в целях функционирования сайта, проведения ретаргетинга и проведения статистических исследований и обзоров. Если вы не хотите, чтобы ваши данные обрабатывались, покиньте сайт.
netbyte